春節后的樓市狂歡

中國房地產業協會發布的數據顯示，北京的平均房價2015年10月為37221元每方平米，漲至2017年2月的60738元每平方米，平均漲幅高達63.18%。對于很多在北京親身經歷過這一年樓市交易的人來說：這簡直太瘋狂了。

亞豪機構市場研究部的統計數據顯示，2016年四季度，在嚴厲的調控下，北京市住宅銷售套數環比下降42.05%，銷售面積環比下降35.79%，價格終于顯露出“漲幅收窄”，趨于平穩。這種狀況一直持續到今年春節前。克而瑞發布的數據顯示，2017年1月，北京二手住宅成交量繼續走低，成交面積回落至118萬平方米，環比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均價環比下跌1%。

春節剛一結束，冷淡了許久的北京樓市又開始有了上揚的趨勢。

限于限購政策，眼睜睜看著房價漲了一年以后，2017年2月終于連繳社保和個稅60個月的劉璇春節回京后便開始了緊鑼密鼓的看房日程。

“距離地鐵站不要超過1公里，房齡要在15年以內，不要低樓層和頂層，不要朝北戶型……”在剛開始看房的日子里，劉璇一遍遍叮囑中介自己的需求，盡管預算有限，但是手中握著兩個家庭竭盡全力湊夠的首付，劉璇想要買一個至少讓老人看起來還過得去的房子。

在花了兩個周末看了不下數十套房子，并分別經歷了業主當場抬價、去簽合同的路上被別人捷足先登、看好的房子還沒來得及詢問細節便被告知已經有三個意向在和業主談價后，劉璇對房子的要求只剩下了一個，總價不要超過350萬元。這已經比她之前的預算增加了30萬元，也意味著月供接近家庭收入的2/3。即使這樣，她還得企盼業主能夠接受她這樣的高貸款模式。在北京二手房交易市場中，像她這樣購買小戶型、剛需型住房的業主屬于交易鏈的最底端，上方是無數曾經像她一樣，現在趁著房價上漲賣房來改善住房條件的業主。而換房的業主往往傾向于高首付的買家，盡快拿到賣房收益去付下一套的訂金。

最終簽約的那一天，劉璇剛一下班便被中介拉去看房，從進入房子到簽約成功，沒有超過3個小時。睡夢中還在擔心自己會不會太沖動的劉璇在第二天上午接到中介電話后開始慶幸自己的決斷，同小區同戶型的另一套房子，剛剛以比她買的那套高20萬的價格成交了。

火爆的二手房市場，反映的是北京樓市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一線樓市中的位置越來越重要。亞豪機構市場研究部的統計數據顯示，春節過后至今，北京市二手房的交易價格漲幅平均在15%～20%。

與新建住宅相比，二手房由于不受預售證審批和集中備案的影響，價格的變化似乎更能反映當前市場的真實狀況。相比新建住宅，二手房價格主要由供需雙方決定，因此二手房交易更能有效反映市場價格。從國家統計局發布的數據來看，2016年北京全年二手房成交金額已經占到樓市總成交金額的2/3左右。

3月18日，北京市教委公開回應，稱“過道學區房”不能作為入學資格條件。

學區房帶動二手房兇猛漲勢

比一般意義上的住宅漲得還要兇猛的，是北京的學區房。

還記得五道口為什么被稱作“宇宙中心”嗎?賴以成名的華清嘉園小區在2013年時一平方米單價曾超10萬元，如今的單價已經逼近13萬元。

根據鏈家的數據，2017年2月，北京朝陽區二手房的參考均價為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國最優質的學區而聞名，其學區房價格高企，拉動了整個區域的價格，西城區的二手房參考均價甚至超過了10萬元/平方米。

在采訪中，不少房屋中介表示，北京二手房市場最近這波上漲首先是由學區房帶動起來的，背后的原因主要有兩個，一是很多家長急于在此刻換房，二是因為市面上存在一些房屋中介“囤房”的情況。

根據北京市相關規定，每年的入學相關信息采集都在5月初開始進行登記，6月份開始學?，F場報名。每年的3—4月份可謂是家長們購買學區房的最后沖刺階段。

此外，每年春節之后的這一個月，也被很多房屋中介視為提前囤積學區房的黃金時機。趁著節后成交低迷將學區房收上來，再等旺季高價售出，賺取差價。再加上學區房屬于稀缺資源，漲幅遠高于非學區房，投資屬性相對較高，盡管市面上不少學區房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。西城區德勝學區內一家房屋中介告訴記者，年前這里的學區房單價是12萬元，目前已經上漲到15萬元。伴隨著學區房房價上漲，周邊住宅價格也應聲而動，上漲幅度普遍在每平方米1萬元左右。

亞豪機構市場研究部總監郭毅告訴《中國經濟周刊》記者，北京推行就近入學政策以來，每年的這個季度學區房價格的上漲都會拉動周邊房價。今年西城區幾所重點小學增加了直升學校，再加上金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區新生兒出生數量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時就參與到搶房大軍，使得學區房比往年更加緊俏。

在郭毅看來，2016年“9·30新政”出臺以后，北京二手房市場迅速降溫，交易量在2016年最后三個月持續下滑。2017年1月恰逢春節長假，進一步導致交易量減少。春節過后，隨著一些高端樓盤開始進入市場，北京市新建住宅交易均價出現了一定幅度的上漲，但是主要的價格浮動集中在二手住宅交易市場。一方面，隨著新建住宅的進入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差額拉大，導致了普漲現象的出現。另一方面，目前市場主力仍然是改善型需求的業主，換房的業主存在一定的價格預期，成為拉升二手住宅交易價格的主力人群。

北京迎來史上最嚴樓市調控

今年全國兩會期間，北京及環京樓市的火熱情況受到各界關注。就在業內紛紛猜測樓市調控政策是否會在“3·30”這個節點公布時，3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級：自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

對比北京早前的調控措施，此次新政對二套房的調控更為嚴格，即購買二套房“認房又認貸”，且增加首付比例。

中原地產首席分析師張大偉表示，“認房又認貸”政策出臺，勢必會減弱目前的購房需求，這對于當前上漲的房價壓力會有一定的抑制作用。

除了強化差別化信貸政策，北京市住建委出臺的相關文件還特別指出，今年以來，北京市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，保障土地有效供給。目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常務會議審議通過的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計劃供應260公頃，較上年下降七成。計劃公布后，有評論認為，未來土地資源供給持續下降，尤其是核心一二線城市，供地計劃持續銳減，地價緊隨攀升，勢必會帶來房價的上漲。

對此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計劃供應量事實上是超過去年的實際供應量。此外，未來相關部門將加強調度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發進度，盡快形成商品住房供應。

初步統計，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應規模;另一方面，督促這20萬套庫存轉變為實際供應，將能起到穩定和引導市場合理預期的作用。

在新政出臺后，北京市住建委開始嚴查房地產中介市場，重點查處違規代理“天價學區房”、發布虛假房源及價格信息、參與炒房、哄抬房價等違法違規行為。北京市發改委3月22日發布了《關于規范商品房經營企業價格行為的提醒書》，提醒商品房經營者應在交易場所醒目位置明碼標價，實行一套一標;不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格;不得相互串通，操縱市場價格。

從近期釋放的信息來看，遏制房價過快上漲、限制投機需求這一手仍將“硬下去”。

在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現下跌。

來自克而瑞的統計數據顯示，2017年第12周(3月13日-3月19日)，北京樓市的成交面積開始出現下跌，一周內成交面積為11.62萬平方米，環比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環比漲幅為178.54%。

房產中介的數據似乎更能說明問題。來自鏈家的數據顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

中原地產首席分析張大偉告訴《中國經濟周刊》記者，網簽數據一直滯后于實際成交數據，對于北京來說，二手房市場滯后一個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預計在4月份將出現簽約高峰。但是在這一政策后，預計市場會快速平穩，二手房交易量會回到1.5萬～1.8萬套區間。

亞豪機構市場研究部總監郭毅表示，多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會應聲而降，加之嚴厲調控使市場預期走低，部分客群主動延后購房計劃，觀望情緒加重，購房需求萎縮，預計未來一段時間內成交量持續走低，房價走勢將趨于穩定，二手房市場可能會出現一定幅度的價格下調，議價空間也會增加。

新政波及的“躺槍者”

在“3·17新政”出臺當天，各家中介都在緊急聯系目前已經簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對于眼下已經走到網簽階段的客戶，則力爭趕在當天18:00網簽系統關閉前提交相關申請。

根據偉業我愛我家市場研究院統計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量新高。到了18日，網簽量仍高達968套。而平時的網簽數量每天在100套左右。

目前北京二手房市場上70%的購房者都是先賣房、再買房。不少中介擔心，首付門檻提高后，很多人會重新考慮購房計劃，其中受影響最大的是已成交但還未網簽的群體，受沖擊的交易量保守估計在已成交的50%左右。

張大偉對《中國經濟周刊》記者表示，根據中原地產研究機構的“摸底統計”，新政發布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執行范圍內的二手房總量約1萬套。“因認貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。”

劉博是此次政策波及到的業主之一，他戲稱自己成為了“炒房者”的“炮灰”。計劃將父母接到北京和自己一起住的劉博在春節過后將自己和妻子名下一套位于北三環外的一居室賣掉，在離上班不遠的地方看上了一套總價1200萬元的小三居。鑒于此前無數“前人”告知自己的經驗，在與業主談妥價格后，他付了200萬元定金以防業主反悔抬價。賣掉房子以后再加上自己的積蓄，剛好夠接近40%的首付。原本3月初就可以進行的網簽，因為出差耽誤了一個星期，剛剛回到北京的劉博就被新政打了一個措手不及。根據新政，因為他此前有過公積金貸款記錄，因此這次買房的首付還差最少300萬元，這還取決于自己的住宅是否被歸進普通住宅。由于之前的房子已經賣掉，即使眼下的這份合同可以和對方業主協商免責取消，如果要保證有房主，他仍需要付買自己房子的買家90萬的違約金。在接到記者電話時，劉博表示，自己最近已經快把身邊的親戚朋友都煩死了，但是仍然無法籌到足夠的首付。

麥田地產的一名經理表示，像劉博這樣的“連環單”在北京不算少數，目前他們正在努力協調幫助準備違約的客戶解決這類問題。該經理表示，即使合同上標明了“不可抗力因素”，但是是否追究違約責任還是要看買賣雙方的協商結果。

受到新政波及的不僅僅是劉博這樣的改善住房者，劉璇這樣首次購房的剛需群體也受到了影響。新政規定暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優惠利率，最低折扣由9折調到9.5折。

據了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調控政策導向以及《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國家貨幣政策穩健中性、市場資金價格趨升環境下，更好地支持實體經濟發展，防范金融風險。北京銀行相關負責人確認，基于當前市場環境，為有效防范金融機構信貸風險，推動房貸業務平穩健康發展，已將個人住房貸款利率最大優惠幅度從9折調至9.5折。

也就是說，對于像劉璇這樣的已經將首付和還款能力計算到極致的買家而言，每個月多出的1000元還款，對他們來說是極大的壓力。

首付貸“死灰復燃”？

記者注意到，隨著貸款政策收緊，購房者的資金需求大幅上升，場外資金墊資房貸的“首付貸”再次在北京市面上出現。

亞豪機構市場研究部總監郭毅告訴《中國經濟周刊》記者，針對此次政策波及到的成交來看，交易周期會變長，如何補首付會成為這一部分客戶的主要需求。

去年，隨著央行與相關部門一起對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理和整頓，首付貸被“叫停”。

但在采訪中，北京一家中介的經紀人告訴記者，如果存在二套住房首付不足的情況，所在的中介可以幫忙聯系第三方金融平臺做首付墊資業務。據了解，目前平臺的借款方基本上都是先賣房再買房時著急用錢的人。通過借款，一方面可以把現在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無法保證還款途徑。”該經紀人表示，一般情況下，有抵押物的，第三方平臺提供的貸款額度在300萬元左右。同時，借款利率方面也根據客戶資質不同而有所差異，大約在每個月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內。

此外，為了幫助換房的業主籌到首付款項，部分中介通過第三方公司擔保，讓換房的業主先拿到房款。

根據北京住建委的相關規定，買賣雙方通過中介機構進行二手房交易，網簽之前，買房人需要將貸款以外的房款存入由房產管理部門選擇的銀行所設立的監管賬戶，并由銀行短期凍結予以監管。在完成房屋的轉移登記手續之后，再將這筆資金劃給賣房人的銀行賬戶。這樣不僅能夠保證買房人的資金安全，同時也可以防止買房人惡意拖欠房款現象的發生。記者了解到，由于北京市二手房交易市場存在網簽價和實際成交價兩個價格，中介利用其中的價差，勸買房一方將多出來的款項通過中介旗下的擔保公司提前支付給業主。

一家中介的經紀人告訴記者，其實這種方法在新政出臺前就已經存在了，不過當時主要是用來給部分存在抵押的業主解押使用。新政出臺后，近幾日通過他們辦理擔保手續的客戶明顯增多，“賣房的人需要錢去付下一套房子，買房的人也不希望受到影響而面臨解約，一般的擔保金額都在100萬～300之間，主要看雙方的實際需求而定。”