調控成果易攻難守，歷史邏輯會重演嗎？

那么，2010年的一段樓市調控往事，又是否會在今天重演?

《中國經濟周刊》記者梳理發現，彼時開啟的樓市調控，背景也是樓市“大爆炸”，2008年到2009年的樓市因為受到了政策性的鼓勵而熱火朝天，當時國務院先后出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，結束了2008年以前抑制房地產過熱的主旋律。

一個來自上海的樣本可以為這段歷史提供一些直觀的觸感。一位銀行業從業人士告訴記者，自己曾選擇在2009年初將手中房產賣掉，原因是這套位于內環的兩居室在2008年金融危機的“風聲”中一直處于陰跌狀態，最后成交價格是130萬元，比他2006年購房時整整漲了100萬元，但現實很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末，這套房子逼近200萬元。直到今天，回憶起當年親朋們從銀行拿著高達房價80%的貸款、紛紛啟動先付款后看房的“盲買”模式的情形，依然是他的心頭之痛。

2010年，決策層下定決心為樓市潑冷水，開年之初就下發了關于促進房地產市場平穩健康發展的通知，文件名比2008年底出臺的那份多了“平穩”二字，其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施，調控大幕就此拉開。此后，國務院先后出臺“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，由北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令，烈火綿延到2011年年底，合計共有46個城市加入“限字訣”大潮，盛況與今日無二。

不過，到了2014年，除了北上廣以及三亞等一些城市，全國共有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策，市場需求再度被釋放，2010年開始的調控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報告提出，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。外界認為，這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。

記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

這段樓市調控往事似乎勾勒出一條尷尬的房價路徑：限購大棒下，房價因為需求抑制而出現相對CPI增速較為合理的增長，可一旦放開，調控效應立刻被滾滾沸騰的市場熱度消化。

更令人唏噓的是，調控真正帶來價格下行的時間甚至“曇花一現”?！吨袊洕芸酚浾邚膹B門大學經濟學院一份調研資料中看到，以一攬子調控中殺傷力最直觀的限購為例，2010年調控開始后，這一年熱門城市房價上漲率確實接近0%，但整個紅利期僅僅持續到2012年年初，此后限購的邊際效應便不斷遞減，限購城市的漲幅很快再度超過非限購城市。

為什么以往調控效果不理想？這次會破除“魔咒”嗎？

當下正處于調控周期中政策頻出的“蜜月期”，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續加碼調控。“從城市級別和樓市熱度來看，北京和廣州最近推出的政策更多的是對標和看齊，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明顯突破同一梯隊的政策力度，預計接下來限購范圍還有擴大的趨勢，調控政策執行力度也可能進一步提升。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對《中國經濟周刊》記者分析稱。

在夏丹看來，無論是一二線還是三四線城市，凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都可能招致“滅火措施”迅速跟進，“房價漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區，特別是環京的河北諸多市縣區，環深的東莞、惠州，環滬的昆山、南湖等，接下來都有升級限購、限貸的可能。”

然而，如果是僅僅依靠這些調控手段，其實際調控效果相比2010年會如何?地產咨詢機構一位高級顧問對記者解釋道：“調控政策最終干預的是購房者的心理預期，由于上一輪調控效果有限，一定程度會影響本輪調控的信心。”

財政部財政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調控政策效果有限的內因之一是利益失調。“由于我國房地產市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷，導致消費者、開發商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機制產生扭曲，因為房地產的宏觀調控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調整，比如中央政府的目標和地方政府維護自身利益最大化的目標就不一致。”

陳龍認為，由于利益同盟的存在，即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線，也在開發商的宣傳下，引起了消費者對土地供應不足的憂慮。

“直白地說，現在有些地方政府推出限購、限貸等政策工具大同小異，由于財政收入會受到影響，地方政府‘發自肺腑’的執行動力不足，一有風吹草動也會扎堆退出。”上述地產咨詢機構的顧問分析和預測說。

資料圖：置業顧問為民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

來自鏈家的數據顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256 次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。

北京樓市“倒春寒”

夜幕降臨，華燈初上，又是一個北京夜晚的開始。劉璇隨著擁擠的人流擠進地鐵，習慣性地掏出手機開始刷新聞。

“北京購房資格審核進一步從嚴”幾個字蹦入視線，劉璇感覺自己的心被緊緊揪了一下。在屏著呼吸看完整篇新聞后，松了一口氣的她將這條新聞發給了自己的丈夫。

“我還以為房子又買不成了呢。”轉發新聞的同時，她在微信里這樣寫道。

讓劉璇如此緊張的新聞是3月22日下午北京市地稅局、北京市住房和城鄉建設委員會發布的一條公告——《關于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》，其中細化非京籍家庭在京購房條件，將原有“連續5年繳納個人所得稅”調整為“連續60個月繳納個人所得稅”。此前，連續5年繳納個稅記錄的認定較為寬松，可以“斷月”，但只要不“斷年”即可。

劉璇已經不記得這是一周內讀到的關于北京房地產調控加碼的第幾條消息了。“3·17新政”出臺后，幾乎不關注財經新聞的她在微博上一口氣關注了十幾家財經媒體，就怕自己一個疏忽再錯過什么。

“中介說我的購房資格明天就應該出審核結果了，終于可以開始網簽了。我現在就希望抓緊時間辦完所有的手續，等房子過戶了心就踏實了。”劉璇告訴《中國經濟周刊》記者。