誰在制造中國的房價泡沫?

陳哲 謝敏敏 余舒虹

房價!房價!被誰綁架?一句“有泡沫的城市房價還在漲;沒泡沫的城市想漲也漲不上去”道出當下——經濟呈L型走勢時的中國尷尬“房事”。

一邊是投資增速與信貸社會融資下降，一邊是房地產銷售火爆，PPP訂單驟增。此間，貨幣政策傳遞回歸中性穩健信號，其制約因素或緣自房價地價的暴漲。

這個時候，當地王、調控(調控辟謠)、假離婚、通宵排隊等字眼頻繁成為輿論熱詞的時刻，常常意味著房價上漲再次成為全社會最大焦點，沒有之一。

類似這樣的全民性話題，在過去很多年不斷地出現，人們對高房價的爭論起起落落。作為房市空頭和多頭的顯著代表，投行經濟學家謝國忠和房地產商任志強的觀點在過去十年各有擁躉。任志強從一位曾經的龍頭房企領導人變成中國房地產市場最有說服力的意見領袖。現在，無論是謝國忠還是任志強，各種討論中已經聽不到他們的聲音。

然而，深圳、上海、北京的房價在過去一年中接力棒式的上漲，讓那個縈繞了中國房地產多年的話題再次被提出：房價是否存在泡沫?“房價是否有泡沫，需獨立觀察，綜合研判，客觀分析。”一位住建部接近人士稱。

至少，泡沫的風險顯而易見。首先其對實體經濟的擠出效應將導致經濟整體結構的畸形。而一旦出現房地產價格大幅的下降，不良資產就會出現。從而連累整個金融體系和宏觀經濟。日前，央行主管媒體發文稱，要警惕當前部分城市樓市的“高燒”狀態，正在朝著泡沫化方向演變。

如此，問題有多嚴重?有無解決之策?

如果不能理性地辨析房價泡沫，又如何采取恰當的應對措施?

現實是，這的確有點難。

房價還在飆漲？！

其實，對市場泡沫的擔心主要來自于一線城市。然而，由于一線城市居民強勁的需求和資源支配能力，又切切實實通過市場交易讓房價步步攀升，這個泡沫是否存在成為爭議點。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌說，這是一個非常矛盾的現象。房地產泡沫主要是在一線城市和部分二線城市，并不是全方位的泡沫，在我們一些四線城市，可以說基本沒有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房價還在漲，是投資者最熱衷去的地方，沒有泡沫的城市希望漲也漲不上去。

按照經濟學定義，所謂泡沫，指的是一種資產在連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。泡沫經濟的兩大特征是：供給量遠遠大于需求量;市場價格脫離了實際使用者支撐。

兩大特征分別反映了中國三四線城市和一線城市的樓市狀態。人們普遍聚焦的是，國內一線城市的房屋價格已經成為普通居民難以承受之重。

盡管二三線城市因為過去房屋供給量過多而處于去庫存的階段，但是房價收入比更能直觀反映房價給居民帶來實際影響。按照國家統計局和人民銀行數據，北上廣深四個一線城市的房價收入比近五年來維持在20左右，而二三線城市的房價收入比不到10，全國整體的房價收入比略超過7。

事實上，國家統計局發言人盛來運在8月份統計數據發布會上表示。確實房價還在上漲，但漲幅在回落。他認為，一線城市和一些二線城市房價上漲的勢頭初步得到遏制。

這與很多大中城市的民眾普遍感受不同。

從去年下半年開始，房價再度飆升的輿論和情緒，從深圳、上海、北京和一些二線城市依次傳遞。最早是在全國去庫存運動中，深圳房價卻以年增幅40%的水平異軍突起，隨之而來的是京滬兩地的學區房搶房潮，而后離婚買房潮、房屋交易黃牛號被叫到天價的荒誕現象更是占據市場炒作熱點。

更令市場恐慌的是房屋生產資料——土地價格的飆升。中原地產統計，8月份單月全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達46宗，8月可以說是成為歷史上地王最密集的月份。而整個上半年，全國已出現219宗“地王”，已經成為有史以來地王出現最密集的年份。

其中，一線城市住宅土地已經出現了全面地王的現象，從地價同比幅度看，2016年已經出讓的69宗住宅土地平均土地樓面價為20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上漲了77%。

很多人相信，大量發行的貨幣成為推動房價上漲的主因。8月12日央行公布的貨幣信貸數據顯示，住戶部門(指個人群體)的中長期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%。國家統計局的數據更令人吃驚：1至7月份個人按揭貸款13305億元，增長54.6%。

來自市場和供給端的種種證據，直接引向了一個話題。房價是否已經成為人們不可承受之重?

在海通證券長期分析房地產分析師姜超認為，從長期看，支撐房價的決定因素還是宏觀經濟。從房價與GDP的關聯性看。根據海通證券的統計，美國過去50年新房銷售均價年均漲幅為6%，而過去50年美國的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當。而2005-2016年，全國新房價格的年均漲幅為8.3%，同期 GDP名義增速為13.4%，全國經濟增速遠超同期房價漲幅。

另外，從房地產杠桿來看，央行行長周小川在幾個月前提供的數據，中國的住房抵押貸款占到整個商業貸款比例不到20%，而西方國家能達到40%~50%。住房貸款存在進一步發展的空間。

這兩個維度的數據顯示，全國的地產泡沫程度有限。