房產稅與房地產稅

目前很多人依然在混淆使用“房產稅”和“房地產稅”兩個概念，事實上從近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產稅”這個概念。

上海重慶兩地的“房產稅”擴大征收試點，在當時市場過熱情況下倉促出臺，行政推進色彩濃厚，但實際執行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實際征收稅額和兩市的是住房規模遠遠不相配。“房地產稅”是以一個新稅種的面貌出現，近期討論的基點都應是房地產稅的立法改革，只有進入立法的軌道，相關改革才會名正言順。

征收難度重重

原國家稅務總局副局長許善達曾表示，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規模也遠不及私有制下的房產稅規模大小。此外，因為目前全國房地產投資持續放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產稅帶來影響。

房產稅如何影響房價？

著名經濟學家馬光遠在微信公號“光遠看經濟”中表示：我的基本判斷就是，房地產2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產稅的復雜和在房產稅基本問題上共識的欠缺。經過10多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環節等基本的問題分歧越來越大。

房產稅的當務之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識，最起碼應該討論清楚以下四個問題：

第一，房產稅征收的目的是什么。是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種；

第二，房產稅與房地產領域其他稅收的關系如何。2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產稅，同時合并其他稅費。近幾年關于房產稅的改革，卻悄然轉換成“增稅”的思維，只談房產稅，不談合并或者取消其他的稅費。如果房產稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經很重的房地產稅收上再加稅；

第三，房產稅和土地出讓金的關系如何。在房產稅立法的時候，應該明確回答，征收房產稅后，土地出讓金是取消還是照收？

第四，房產稅是財產稅還是調節稅。如果是財產稅，除了法定減免的情形，要對每一套房產征收。如果是調節稅，房產稅究竟能不能調節房價？

筆者研究了很多國家房產稅的征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入。但就房價的簡單邏輯而言，供需關系、土地制度、投機因素、貨幣供應等等，都可能影響房價。房產稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。

房產稅是一項重大的改革工程，影響遍及政府、開發商和每個民眾，應嚴密論證，慎重推行，不能為了某種功利主義目的急于推出。特別是，絕對不能為了政府短期的增收目的而征收。在對于房產稅的目的，房產稅的設計，房產稅的具體制度細節都還存在巨大分歧的時候，就輕易斷言這兩年就開始實施，實在是違背基本常識。

最后我想說，一些專家不斷出來預測房地產稅法通過的原因，我的判斷，一些人想參與這個立法而已，參與某個立法，以后就可以在這個領域進行很多的解釋工作。這是中國一些專家不提減稅，而經常提加稅的立法建議的主要原因。

房產稅該收多少？

知名學者齊俊杰在微信公眾號“齊俊杰”中說，據國泰君安報告，當房產稅的稅率為1%的時候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內相當于，地方政府賣地收入的18%，如果不考慮免征額，也僅僅占賣地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達6%。

這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環外，價值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對超標的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個時候，房子不再是你甜蜜的資產，而成為了一種恐怖的負擔。

可見，如果房產稅替代賣地收入，成為地方政府的收入來源，那么事情或許變得非常可怕，人們會拋售房子，銀行貸款很可能收不回來，房產泡沫破滅。對這些情況，顯然國家和地方還有銀行都還沒準備好。