進(jìn)入下半年以來(lái)，中央多次重申“房住不炒”，樓市歷經(jīng)多輪調(diào)控，進(jìn)入了相對(duì)冷靜期。疊加福建疫情影響，漳州本地樓市更趨冷靜。業(yè)內(nèi)人士判斷，房企、購(gòu)房者觀望情緒較濃，今年漳州“金九”失色可能性大。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市降溫是大趨勢(shì)，漳州也在其內(nèi)。近期漳州樓市預(yù)售、營(yíng)銷(xiāo)、備案等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了一定程度的降溫。但從當(dāng)前業(yè)內(nèi)呼聲看，大多數(shù)人對(duì)本輪調(diào)控后樓市的走向持積極觀點(diǎn)，認(rèn)為以高風(fēng)險(xiǎn)、高杠桿、高負(fù)債換取房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)并非長(zhǎng)久之計(jì)，應(yīng)堅(jiān)持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)心存敬畏。

政策持續(xù)收緊 “金九”開(kāi)局失色

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市數(shù)量46個(gè)，較上月減少5個(gè);持平城市4個(gè)，較上月增加1個(gè);下跌城市20個(gè)，較上月增加4個(gè)。一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);同比上漲5.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三季度屬于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫較為明顯的階段，尤其是各地信貸政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量下滑，使得價(jià)格指標(biāo)出現(xiàn)比較明顯的下降。

此前，住建部要求進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。此后直至8月底，全國(guó)共有超30個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策進(jìn)行填漏洞、打補(bǔ)丁，其中有上海、北京、廣州、深圳四大一線城市，也有杭州、成都、西安、武漢、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市。這些城市的政策“補(bǔ)丁包”包含了限制經(jīng)營(yíng)貸、限購(gòu)、限售、打擊學(xué)區(qū)房炒作、規(guī)范中介經(jīng)營(yíng)、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)等重要內(nèi)容。

在政策層層加碼之下，今年傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售旺季“金九”開(kāi)局失色。

延續(xù)此前下跌趨勢(shì)，北上廣深等一線樓市成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來(lái)保持環(huán)比下降，價(jià)格雖仍有上揚(yáng)，但漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小，開(kāi)始釋放平穩(wěn)信號(hào)。

對(duì)于后市，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，在政策調(diào)控更趨精準(zhǔn)化、調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)之下，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，新房、二手房市場(chǎng)熱度均有所下滑。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，房企加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象增加，新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。

疊加疫情影響

漳州樓市趨冷

不僅北上廣深一線城市如此，漳州也出現(xiàn)趨冷情況。

這一方面和行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。漳州作為三線城市，市場(chǎng)行情與國(guó)內(nèi)整個(gè)行業(yè)走勢(shì)是一致的。另一方面，受到本輪福建疫情的疊加影響，當(dāng)前樓盤(pán)線下活動(dòng)取消，銷(xiāo)售節(jié)奏打斷，“金九”失色也在預(yù)料之中。

從土地市場(chǎng)看，主城區(qū)自5月20日后無(wú)土地供應(yīng)。自2017年起，漳州主城區(qū)每年一般會(huì)有4次土地供應(yīng)，近期土地?cái)喙r(shí)間稍長(zhǎng)。但從漳州全市范圍看，下半年是有縣(區(qū))進(jìn)行土拍的，只不過(guò)過(guò)程稍顯冷清。如9月2日龍海區(qū)龍2021P03號(hào)商住用地因報(bào)名人數(shù)不足2人流拍。再如9月17日，角美土拍出讓臺(tái)2021P01宗地，僅經(jīng)發(fā)和華僑城兩家企業(yè)參與競(jìng)拍，最后華僑城以5.32億元的底價(jià)拿地。去年5月華僑城與角美軌交合作并宣布正式進(jìn)駐角美，項(xiàng)目案名為歡樂(lè)美港，意在打造旅游主題地產(chǎn)項(xiàng)目，此次以底價(jià)拿下相鄰地塊也是預(yù)料之中的事。

從預(yù)售看，相比以往，積極拿預(yù)售的活躍項(xiàng)目有所減少，新貨上架速度有所下降，數(shù)量不算多。漳州主城區(qū)7-8月拿下預(yù)售許可的僅中梁遠(yuǎn)洋星海天宸、融創(chuàng)國(guó)貿(mào)瓏溪大觀、禹洲城上城、保利世茂璀璨濱江、特房錦繡碧湖、碧桂園西湖印象、大唐三木印象西湖這7個(gè)項(xiàng)目，共1292套住宅。進(jìn)入9月，截至9月17日僅一盤(pán)“扯證”，即陽(yáng)光城大唐翡麗印象(二期)19幢共116套住宅。

從營(yíng)銷(xiāo)看，線上營(yíng)銷(xiāo)再次出現(xiàn)。7-8月，除了為數(shù)不多的幾個(gè)活躍樓盤(pán)為推新安排了一些營(yíng)銷(xiāo)暖場(chǎng)活動(dòng)外，幾乎沒(méi)有項(xiàng)目選擇造勢(shì)開(kāi)盤(pán)，多為順推。進(jìn)入9月，因疫情影響，樓盤(pán)售樓部要求核驗(yàn)綠碼方可進(jìn)場(chǎng)，從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，咨詢(xún)參觀客流明顯減少。有些項(xiàng)目已經(jīng)將營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)改至線上，如9月15日建發(fā)西湖觀瀾樣板間公開(kāi)，漳州建發(fā)首次在線上進(jìn)行樣板間的“云開(kāi)發(fā)”，由網(wǎng)紅主播代替準(zhǔn)業(yè)主看房，展示建筑面積約89、112平方米的兩種戶(hù)型，項(xiàng)目報(bào)稱(chēng)直播間人氣不錯(cuò)。去年春節(jié)疫情發(fā)生后，在政策許可情況下，開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)線上渠道的經(jīng)營(yíng)維護(hù)，走了一波線上看房賣(mài)房小熱潮。從當(dāng)前防疫形勢(shì)看，房企線上渠道又將重新受到重視。應(yīng)時(shí)應(yīng)景的中秋業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主博餅也多在線上舉辦。

從銷(xiāo)售看，成交有所回落。進(jìn)入9月僅保利世茂璀璨濱江一家加推新品，且與上次加推時(shí)隔近半年，推出9#樓152套房源，主力戶(hù)型為98-100平方米三房、125平方米四房。依據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月6日至9月12日，漳州樓市成交面積下行，僅成交1.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌近4成，成交主力以剛需產(chǎn)品為主，均價(jià)回落至14574元/平方米。

(■本報(bào)記者 張 晗)