目前，上海二手房掛牌量已經達到13萬套；最近在一線給客戶做咨詢的過程中，發現大家都是卡在置換環節，因為房子沒賣掉，后續也無法推進。

競品這么多，而客戶減少的前提下，當下市場上的房子是比較難賣的，但是部分小區——超大密集型小區，更是難上加難。

(資料圖)

這類小區都有一個共同特點，就是房源數量非常非常多，競品多；最主要的原因還是小區太大了。

我們可以來逐一盤點下上海這些較為出名的超大型小區。

01

閔行：上海康城

去年上海疫情期間，康城就被大家拿出來調侃了。因為陽性人員實在太多，難以管理；為了能趁早解封，小區內出現了“三國鼎立”和“戰國七雄”的劃分。

結果可想而知，上海康城還是成為了閔行區最后一個解封的小區。

上海康城從1999年開始建設，一直到2006年四期建設完成，一共有288幢樓，目前有1.2萬戶，康城內居民大概有5萬人左右。而在巔峰時期，康城一度達到10萬居民。

小區太大，戶數過多，也意味著小區的房子更難賣。當下康城在售的房源接近200套，同戶型房源至少都是幾十套起步。

我身邊就有一個朋友，持有康城的三房產品在售。目前，市場行情不斷走冷的情況下，看房的客戶寥寥無幾，他有些后悔錯過了2月份的那一波需求的釋放市場。

目前房子雖然降價30萬，算是小區內性價比最高的房源，但是，看房的客戶依舊很少；而房子賣不掉，也影響了他置換改善的節奏。

不過，這些年以來，康成也在不斷地改變。之前的康城是群租圣地，治安也不太好，報道過每年發生的盜竊案高達200起；但隨著2017年上海大規模治理群租，還有加強社區管理規范，康城也逐漸的變好。

雖然康城比較大，但是也有優勢。如果想700萬以下，想在近郊住次新電梯大三房，康城卻是性價比最高的。

而且康城的戶型還是不錯的，且還對口九年一貫制的康城實驗，閔行名副其實二梯隊學校。

如果預算有限，也不過多追求公共交通；綜合學區、房型、房齡、電梯、環境、地理位置等因素；當然，最重要的是性價比，康城真的還是一個中產不錯的選擇。

02

普陀：中遠兩灣城

要提到普陀，肯定得聊一下著名的中遠兩灣城了。它分為東區和西區，一共96棟居住樓，密密麻麻的排在一起；平均每一棟樓都有30層以上，東西區加起來，大概有1萬戶左右，常住人口也接近5萬人。

中遠兩灣城的占地面積達到了45公頃，超過了160萬方，等于224個國際標準的足球場的面積。

關于中遠兩灣城的魔幻故事，相信大家也聽了不少。無論是從前還是現在，這個小區永遠有數不清楚的二房東，所以小區整體的居住素質也比較混雜。

但如果說，普陀的內環內次新改善的“地板價”，那么中遠兩灣城就可以稱作為“地下室”了，不得不說，也是性價比很高的。但從另一個角度看也意味著，倘若中遠兩灣城都買不起的話，那么普陀內環的其他次新就更買不起了。

不過，在上一輪行情中，中遠兩灣城卻意外地“暴擊”了。

當然，這最主要的原因，還是中遠兩灣城附帶中遠實驗的學區，這個學校的教學質量還是不錯，升學數據也很好。所以也讓很多雞爸雞媽關注到這個小區，從而房價得到了進一步攀升。

2019年的時候，中遠兩灣城的成交單價只有6.7萬/，2021年行情巔峰時期，成交單價高達近10.5萬/。

03

松江：奧林匹克花園

這個小區位于北九亭，同樣也是一個超大密集型小區，分為一二三期。

相比較于九亭其他小區，奧林匹克花園正好處于飛機航道之下，飛機噪音是非常大的。

當然，因為小區體量大，奧林匹克花園理所當然也是九亭房源量最大的小區。在旺季的時候，奧園在售房源約100套左右；淡季時，尤其是2018年，奧園的在售房源則達到了190套。

大家都知道，在整個北九亭區域，其他的競品也清一色都是非常大的大盤小區；類似貝尚灣、九城湖濱，還是知雅匯摩卡小城、綠庭尚城等；這就導致奧園更難賣了；

而且，相較于上頭的康城和中遠，沒有學區優勢，而且地理位置也沒有前兩個好；所以想要快速出售，也只有刺刀見紅，降價血拼這一條路了。

所以從另一個角度來說，如果有更好的選擇，也不要買這樣的小區，這很明顯買了就入坑了。

當然上海還有很多大型小區，也歡迎大家在評論區補充和討論。