什么是前期物業管理?

前期物業管理是業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理。按照《物業管理條例》的規定，選聘物業管理企業的權利由業主大會行使，但是在一般的情況下，建設單位寒假物業的建設后，物業是以分期分批的崔，業主入住的時間一般都不統一，況且在業主入住率較低的情況下，不可能召開業主大會進行物業管理企業的選聘工作。然而，在物業建設完成后到召開業主大會的這段時間里，物業需要進行管理、維修和養護，否則，不僅將對物業造成一定的損害，也會降低業主入住之后的生活質量。為了解決這一問題，就需要當事人出面選聘物業管理企業，委托其做好前期的物業服務工作。

物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當遵守前期物業服務合同約定的內容。前期物業管理企業由建設單位選聘后，兩都應當簽訂前期物業服務合同此時合同效力只及于物業管理企業和建設單位。當物業買受人成為業主后，業主需要物業管理企業提供物業服務，物業管理企業也需要業主履行一定的義務，這時就需要一個調整業主和物業管理企業之間關系的合同，明確雙方的權利和義務，以減少日后在物業管理中的矛盾和糾紛。

《條例》第二十五條明確規定，建設單位和物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件而存在，且對物業買受人具有法律約束力，這樣，前期物業服務合同的權利義務就要以約束建設單位、物業管理企業和業主三方了。如果物業管理企業違反前期物業服務合同，提供的物業服務不符合約定，作為取直接的利害關系人和物業買受人就可以要求物業管理企業采取措施改正，承擔違約金等違約責任;可以根據合同要求業主履行該合同中約定的義務，繳納各種物業服務費用。因此，物業買受人簽訂物業買賣合同時，必須認真研究前期物業服務合同的內容。

物業管理費的收取標準是什么?

一、一級收費標準：1.00元/月.平方米(已包含稅、費)

【基礎條件】

小區封閉;

有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房;

綠化率35%以上(包括水面);

綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上;

固定活動館所300平方米以上;

專用固定停車泊位1個/3戶;

具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施;

固定體育活動場館不少于二項設施。

【公共秩序維護】

1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。

4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

【保潔服務】

1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。

4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。

8、公共區域玻璃每周擦洗1次。

9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

二、二級收費標準：0.75元/月.平方米(已包含稅、費)

【基礎條件】

小區封閉;

有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房;

綠化率30%以上(包括水面);

綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上;

固定活動館所200平方米以上;

具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范設施;

體育活動場地不少于一項設施。

【公共秩序維護】

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

【保潔服務】

1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。

2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

7、垃圾設施每天清潔1次，無異味。

8、公共區域玻璃每月擦洗2次。

9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

三、三級收費標準：0.50元/月.平方米(已包含稅、費)

【基礎條件】

小區封閉;

有固定管理服務用房;

綠化率25%以上;

綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上;

固定活動館所100平方米以上;有簡單的體育活動器械、設施。

【公共秩序維護】

1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

2、按照規定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

【保潔服務】

1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。

7、公共區域玻璃每月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

四、四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費)

【基礎條件】

小區基本封閉;

有固定管理服務用房;

有簡單的綠地、樹木、植物。

【公共秩序維護】

1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

2、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。

3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

【保潔服務】

1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。

7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。

8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務也列出了相應的規定，物業部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。