(記者 陳靈)近年來(lái)，泉州物業(yè)糾紛案件不斷出現(xiàn)，各級(jí)行政主管部門接到的物業(yè)投訴數(shù)量更是居高不下，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的每一條規(guī)定可以說與市民息息相關(guān)。記者近日獲悉，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案修改稿)》(以下簡(jiǎn)稱《草案修改稿》)現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。草案修改稿共七章85條，對(duì)社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題做了詳細(xì)規(guī)定。近日，記者采訪了業(yè)主、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、住建部門等多方相關(guān)者，詢問他們對(duì)修改稿有何建議和意見。

焦點(diǎn)一 小區(qū)公共收益擬歸業(yè)主所有

《草案修改稿》擬規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。在車輛停放收益方面規(guī)定，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于車輛停放收取的場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)共有車位車輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一收取，并支付代收酬金。

探討：住在云谷小區(qū)的吳先生表示，小區(qū)業(yè)委會(huì)在停車場(chǎng)管理方面產(chǎn)生較大作用，現(xiàn)停車場(chǎng)的管理與收費(fèi)都很明了，而他弟弟所住的另一個(gè)小區(qū)，由于尚未成立業(yè)委會(huì)，停車費(fèi)統(tǒng)一由物業(yè)收取，不少外來(lái)車輛也停在小區(qū)里，致本小區(qū)的業(yè)主晚歸時(shí)無(wú)車位可停。他建議各小區(qū)應(yīng)盡快成立業(yè)委會(huì)，與物業(yè)協(xié)商停車場(chǎng)收費(fèi)問題，制定管理細(xì)則。

焦點(diǎn)二 物業(yè)費(fèi)擬實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

《草案修改稿》規(guī)定，商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并遵循合理、公開、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，采取酬金制、包干制等方式收取。按照國(guó)家規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。

探討：對(duì)于物業(yè)收費(fèi)的“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，應(yīng)該就定價(jià)做詳細(xì)的指導(dǎo)原則，由物價(jià)部門監(jiān)督管理。畢竟，執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并不等于由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)定價(jià)，也不應(yīng)由住建部門定價(jià)。

焦點(diǎn)三 業(yè)主不交費(fèi)擬可公告

《草案修改稿》規(guī)定，對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

探討：物業(yè)費(fèi)繳交難的問題讓許多物業(yè)企業(yè)很“頭大”，部分業(yè)主無(wú)購(gòu)買服務(wù)意識(shí)，部分業(yè)主以服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)難收齊，小區(qū)管理便難以維持，形成惡性循環(huán)。在泉州物業(yè)行業(yè)工作11年的劉先生建議，可否將物業(yè)費(fèi)納入個(gè)人誠(chéng)信檔案，與銀行、公安、工商等有關(guān)部門聯(lián)動(dòng)掛鉤，規(guī)范業(yè)主的行為。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，業(yè)主認(rèn)為“服務(wù)不好”便不交物業(yè)費(fèi)，這個(gè)“服務(wù)”卻沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。2017年物業(yè)管理資質(zhì)取消，現(xiàn)物業(yè)行業(yè)進(jìn)入“后資質(zhì)時(shí)代”，應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系制定相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

該負(fù)責(zé)人介紹，條款中物業(yè)費(fèi)“采取酬金制、包干制等方式收取”，所謂酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。

泉州的小區(qū)多采用包干制方式，該負(fù)責(zé)人建議轉(zhuǎn)為酬金制，業(yè)委會(huì)作為物業(yè)費(fèi)的收取主體，甚至可自管，聘請(qǐng)專業(yè)的保安保潔公司、民用機(jī)電設(shè)備管理公司等對(duì)小區(qū)進(jìn)行分工管理，一旦發(fā)生大部分業(yè)主感到“服務(wù)不好”的情況，可扣酬金或更換公司。

焦點(diǎn)四 可設(shè)小額專項(xiàng)維修資金

在專項(xiàng)維修資金設(shè)立及用途方面，《草案修改稿》規(guī)定，老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金專戶列支。業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約中規(guī)定，在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶。

探討：當(dāng)小區(qū)房屋與設(shè)施設(shè)備有修繕需求時(shí)，可向住建部門申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)申請(qǐng)程序已簡(jiǎn)化為3個(gè)步驟。當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)日常的“小病小災(zāi)”時(shí)，日積月累的維修維護(hù)的資金也是一筆不小的數(shù)目，根據(jù)規(guī)定需由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主一般在設(shè)備需“大修”時(shí)才會(huì)動(dòng)用公維金，但這筆資金無(wú)論多少，難免坐吃山空。對(duì)此，泉州已有部分小區(qū)設(shè)立小額專項(xiàng)維修資金，如濱海華庭小區(qū)，物業(yè)費(fèi)多收0.1元，用于小區(qū)日常維修。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，專項(xiàng)維修資金面對(duì)龐大的日常維保支出來(lái)說，可謂“杯水車薪”。著眼長(zhǎng)久的小區(qū)，可成立業(yè)委會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主參與小區(qū)管理。業(yè)主在繳交物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)交一筆小額的公共維修金。該筆費(fèi)用可由物業(yè)公司代收，由業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，專款專用，定期公布明細(xì)。

市民對(duì)《草案修改稿》有任何意見建議，可在8月17日之前寄信至省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)，也可直接在網(wǎng)站上填寫立法征求意見表。聯(lián)系電話：0591-87600299、0591—88522396;傳真：0591—87500017;地址:福州市五四路25號(hào)福建省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)(郵編350001)。

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《征詢結(jié)果是否真實(shí)》追蹤 起訴業(yè)委會(huì) 業(yè)主贏官司

市區(qū)中遠(yuǎn)名城小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)方案通過，業(yè)主疑簽名被“冒簽”——

泉州網(wǎng)6月7日訊(記者 陳靈)去年年底，中心市區(qū)中遠(yuǎn)名城小區(qū)的業(yè)主將其小區(qū)的業(yè)委會(huì)告上法庭，豐澤區(qū)人民法院于近日依法作出判決。業(yè)主告業(yè)委會(huì)?這是怎么一回事呢?本報(bào)于去年報(bào)道了該小區(qū)部分業(yè)主懷疑業(yè)委會(huì)采取書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，“冒簽”業(yè)主姓名，使同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)的業(yè)主戶數(shù)及所占面積過半數(shù)。對(duì)此，業(yè)委會(huì)主任表示否認(rèn)。該小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)之間存在怎樣的爭(zhēng)議?法院又作出怎樣的判決?記者進(jìn)行追蹤報(bào)道。

爭(zhēng)議： “雙過半”通過決定 業(yè)主質(zhì)疑造假

記者采訪了解到，該小區(qū)物業(yè)于去年6月3日張貼《關(guān)于上調(diào)中遠(yuǎn)名城小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示》，內(nèi)文提到，由于物價(jià)、成本不斷上漲，給物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大壓力，擬將多層住宅由每月每平方米0.5元調(diào)至0.65元，電梯住宅由1元調(diào)至1.3元等。業(yè)委會(huì)將采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)，征詢業(yè)主意見。

5個(gè)月后的11月7日，小區(qū)公布征詢結(jié)果，顯示同意的業(yè)主戶數(shù)及專有部分面積均過半，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款規(guī)定，統(tǒng)計(jì)結(jié)果“雙過半”，即可通過該決定。然而，幾名業(yè)主在業(yè)委會(huì)查詢書面材料時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)材料上簽的名字是陌生人的名字，并不是本人所簽。

對(duì)此，該小區(qū)業(yè)委會(huì)李主任表示，所有流程均按照正規(guī)程序進(jìn)行，不存在“冒簽”情況。業(yè)主如若存在質(zhì)疑，可以走法律程序。

起訴：針對(duì)業(yè)主訴求 業(yè)委會(huì)需要舉證

原告代理律師、泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰介紹，此次業(yè)主提出的訴訟請(qǐng)求有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是質(zhì)疑業(yè)委會(huì)以書面形式進(jìn)行業(yè)主大會(huì)表決時(shí)存在冒充業(yè)主簽名的情形，要求撤銷業(yè)委會(huì)作出的于2017年7月開始以新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的決定;另一項(xiàng)是撤銷業(yè)委會(huì)作出的聘請(qǐng)安雅物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

他表示，根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條中也有如下規(guī)定，即業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)需向法院提供經(jīng)過法定程序通過業(yè)主大會(huì)表決的舉證材料，如果沒有提供或者提供的材料確實(shí)存在冒簽的事實(shí)，業(yè)委會(huì)所作出的決定將被撤銷。

判決：業(yè)委會(huì)程序違法 所作決定被撤銷

豐澤區(qū)人民法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)進(jìn)行上述兩項(xiàng)決定時(shí)，沒有滿足召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的基本條件和程序，程序上有瑕疵。另外，中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)召開的兩次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議均是采用書面征求意見的形式，業(yè)委會(huì)將選舉物業(yè)服務(wù)公司及上調(diào)物業(yè)費(fèi)兩次臨時(shí)會(huì)議的具體工作均交由安雅物業(yè)公司實(shí)施，而該公司與兩項(xiàng)會(huì)議討論主題本身具有利害關(guān)系，由該公司上門發(fā)送征求意見表、表決表，明顯有悖于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，也可能侵害到業(yè)主的合法權(quán)益。中遠(yuǎn)名城業(yè)委會(huì)未能提供議事規(guī)則以證明其委托安雅物業(yè)公司召集業(yè)主大會(huì)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，因此訴爭(zhēng)的兩項(xiàng)決定的作出可以推定違反了法律程序。

此外，根據(jù)法院向小區(qū)業(yè)主調(diào)查的結(jié)果，部分業(yè)主反映表決表和征求意見表的簽名系被偽造，而且存在小區(qū)業(yè)主已轉(zhuǎn)讓房屋，但表上仍是原業(yè)主簽名的情況，可以認(rèn)定訴爭(zhēng)決定作出的程序違法，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，違反法律、法規(guī)或侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。在本案中，原告的兩項(xiàng)訴求合理合法，應(yīng)予以支持，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)作出撤銷兩項(xiàng)決定的判決。