從1月起，銀行執行新的貸款審核機制，以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數，確定貸款額度。已經在福州全面實施。

二手房交易，

每單交易稅費

可增加數萬到十幾萬。

二手房交易不可“高評高貸”

現在來辦理二手房按揭，網簽價必須要與評估價一致。如果網簽價與評估價不一致，則按照兩個價格中低者貸款。過去二手房交易中流行的‘高評高貸’成為歷史了。

過去，在二手房交易過程中，一套房源常常會有三種“價格”：

一為網簽價，購房者一般會以區域指導價，也就是最低申報價來進行網上備案，網簽價格多少直接決定了購房者所繳納的契稅高低;

二為評估價，是房產評估公司鑒定房源市場價格，購房者用此價格向銀行申請貸款，評估價直接影響購房者能夠從銀行方面申請到多少貸款;

三為成交價，是購房最后實際成交的價格。

按照福州二手房交易的“行規”，為了躲避稅費，申報價往往遠低于實際成交價。為了申請到更多貸款，評估價往往大于申報價。

在新的審批機制下，二手房的購買者如果堅持用最低申報價進行網上備案，就必須籌集更多首付款，如果一時湊不到那么多首付資金，就需要提高申報價格，繳納更多的契稅。

新規執行后，福州二手房交易的稅費有哪些變化呢？

以購買鼓樓區二環以外一套100平方米高層住宅，區域指導單價為5880元/㎡，實際成交價是3.8萬元/㎡，評估價約為2.5萬元/㎡，契稅=房款×1.5%為例：

1.契稅

新政前：申報價<評估價

稅費申報價(即區域指導價格)僅為5880元/㎡，那么契稅為5880×100×1.5%=8820元。

新政后：申報價=評估價交易

提高申報價到25000元/㎡，契稅提升為：250萬×1.5%=3.75萬元。

2.營業稅

當該房源為未滿2年的唯一住宅，營業稅=房款×5.6%。

新政前，營業稅為5880×100×5.6%=32928元;

新政后，營業稅為2.5萬元×100×5.6%=14萬元。

前后相比，營業稅增加了10.7萬元。

3.貸款

評估價若為2.5萬元/㎡，首套房銀行貸款七成，購房者可貸175萬元。

評估價若為5880元/㎡，貸款只能以評估價的七成為準，即只能貸到41.16萬元。

按揭購買二手房的成本提高了。現在本來就是二手房交易淡季，原本調控的影響再加上目前銀行的貸款利率至少在基準利率基礎上上浮10%，近期二手房成交量下滑很明顯。

房產人士表示，此舉將影響至少四成二手房交易。未滿2年的家庭唯一住房受影響最大，因為其上市后的營業稅將明顯增加，而這類房源約占總成交的20%~30%。

新的審核機制實施后，“陰陽合同”的操作難度會更大，將有利于樓市朝理性方向發展。