陳先生付了65萬元購房款，但房子還沒過戶就被查封;林女士也遭遇了同樣的倒霉事，簽合同后才知自己買到查封房;劉先生為此狀告賣房者，最終獲賠46萬多元……

購房者花巨資買二手房，簽協(xié)議后房子卻被查封了，該怎么辦?昨日，導報記者從廈門中院了解到，最近有不少購房者遇到這樣的情況，查封的原因通常是賣房者欠了錢。

如何避免買到查封房遭受損失?對此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個注意事項，第一步就是要查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況。

買到查封房，購房者獲賠46萬

簽了《房屋買賣合同》后才知道，自己買的二手房已經(jīng)被查封了!為此，購房人劉先生狀告賣方索賠違約金。

去年1月，劉先生與賣房人老張簽訂了《買賣定金協(xié)議書》和《存量房買賣合同》。合同約定，老張將案涉房產(chǎn)出售給劉先生，成交價2771200元。

合同還約定，如果該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導致劉先生無法取得房屋所有權(quán)的，出售人構(gòu)成根本違約。出售人應(yīng)以該房屋總價款的20%向買受人支付違約金。

但簽訂協(xié)議后不久，劉先生發(fā)現(xiàn)，自己購買的房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封了。原來，案涉房產(chǎn)在雙方簽約前就被外地法院查封。直到劉先生告上法庭時，案涉房產(chǎn)尚未解除查封。

無奈之下，劉先生只好起訴到法院，他請求法院判決解除合同，同時要求被告支付違約金55萬多元。

這一案件歷經(jīng)兩審。近日，廈門中院作出終審判決，認定賣方構(gòu)成違約，判決要求賣房者支付違約金46萬多元。

法官說法

賣方違約，應(yīng)當賠償!

合同約定違約金為總房款的20%，這樣的違約賠償是否過高?對此，法官認為，“有約必守”是民事活動應(yīng)遵循的誠信原則，本案訟爭合同合法有效，一方根本違約應(yīng)承擔總房款20%的違約金是合同明確約定的，原則上應(yīng)從其約定，同時應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決。

本案當中，因房產(chǎn)被查封，雙方簽訂的買賣合同無法履行，賣方確已構(gòu)成根本違約，該違約行為導致劉先生喪失購買訟爭房產(chǎn)的機會，而訟爭房產(chǎn)價值的攀升，即為劉先生履行合同后可以獲得的利益，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，劉先生申請對房產(chǎn)價值進行評估以確定損失具有法律依據(jù)。

不過，因該房產(chǎn)評估價與交易價相差357500元，上浮30%后為464750元，合同約定違約金為總房款20%即554240元確實過分高于損失，應(yīng)調(diào)整為464750元。因此，法院最終判決被告支付違約金464750元。

購房者買查封房，中介賠七成損失

介紹購房人買查封房，中介要不要擔責?昨日，廈門中院還發(fā)布了這樣一起因購買查封房引發(fā)的官司。最終，中介被判承擔七成責任。

2013年9月12日，林女士看中了位于五緣灣的一套房產(chǎn)。經(jīng)中介牽線搭橋，購房人林女士和賣方徐先生與中介三方共同簽訂了《房地產(chǎn)居間合同》，約定徐先生將其名下房產(chǎn)以280萬元的價格出售給林女士;中介傭金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保證該房產(chǎn)“不存在任何抵押、質(zhì)押、查封等情形”。同一天，林女士與徐先生簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買賣合同》。

合同簽訂后，林女士陸續(xù)向賣方支付購房款。但是，后來林女士才發(fā)現(xiàn)，涉訟房產(chǎn)已被法院依法查封。執(zhí)行過程中，廈門中院委托拍賣該房產(chǎn)，最終該房產(chǎn)由其他買受人競得。

隨后，林女士向警方報案稱被合同詐騙，該案經(jīng)公安機關(guān)立案偵查后破案，追繳款項50萬元。最終，林女士領(lǐng)回購房款50萬元。

林女士認為，自己付了錢卻拿不到房，對此中介負有責任。為此，林女士起訴要求中介賠償其損失，即支付購房款被占用的利息損失。

經(jīng)審理，廈門中院作出終審判決，要求中介承擔70%的責任，即賠償林女士七成的損失。

法官說法

中介有過錯，承擔七成責

法官說，中介在進行服務(wù)時應(yīng)盡到必要的、審慎的審查核實及如實告知義務(wù)，如核實賣房人的身份信息、房源信息、房屋權(quán)利狀況等義務(wù)。而購房者林女士作為合同當事人，在簽訂合同時亦負有必要的注意義務(wù)。

但是，案涉房產(chǎn)在雙方簽合同前已經(jīng)被查封，現(xiàn)有證據(jù)表明，中介未履行審核義務(wù)和告知義務(wù)。中介存在過錯，致使賣房人得以實施詐騙、損害林女士合法利益，中介應(yīng)承擔相應(yīng)的損害賠償責任。

另一方面，林女士自己也沒有盡到審慎注意義務(wù)，應(yīng)自行承擔相應(yīng)責任。因此，綜合考慮雙方當事人的過錯程度，法院酌定林女士自行承擔30%，中介承擔70%的賠償責任。

購買二手房產(chǎn)沒過戶就被查封

陳先生付了65萬元購房款，簽了房屋買賣合同，卻一直無法過戶，為此，他將賣房人告上了法庭。此前，海滄區(qū)法院曾審理過這樣一起與查封房有關(guān)的糾紛。

據(jù)購房人陳先生起訴說，2014年年初，他經(jīng)人介紹看上了海滄區(qū)的一套房產(chǎn)，這套房子有200多平方米，產(chǎn)權(quán)登記在一手房東老丁名下。

不過，當時陳先生并非直接向一手房東老丁購買房產(chǎn)。陳先生是與“委托人”賴女士進行交易的。賴女士手里有一份老丁的《委托書》，這份委托書授權(quán)賴女士全權(quán)處理這套房產(chǎn)。

同年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴女士簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，雙方約定購房款總價為330萬元。協(xié)議簽訂后，陳先生依約支付了定金65萬元，然而，陳先生在辦理房產(chǎn)過戶時，才知房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，無法辦理過戶。而查封的原因就是這套房產(chǎn)被人用于向銀行抵押貸款800多萬元。

無奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請求法院判令雙方簽訂的《買賣協(xié)議》合法有效，讓老丁立即向銀行清償債務(wù)，辦理解除訟爭房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶。

其實，早在陳先生簽訂買賣協(xié)議之前，這套房子已經(jīng)處于抵押狀態(tài)。最終，由于貸款人沒錢還款，銀行起訴追討800多萬元債務(wù)，并采取訴前保全措施查封房產(chǎn)。

法官說法

合同有效，但不能履行

經(jīng)審理，海滄區(qū)法院作出一審判決，認為賴女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由老丁承擔，所以這份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為有效合同。

但即使如此，陳先生還是拿不到房子。因為，債務(wù)人未履行償還債務(wù)義務(wù)，銀行有權(quán)對訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，事實上不能履行，法院不予支持。

律師支招

如何避免買到查封房?

如何避免買到查封房遭受損失?對此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個注意事項。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封;二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟;三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，也應(yīng)謹慎支付購房款，盡量采取分期付款的方式。

同時，購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。

另外，購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購房者的權(quán)利。(記者陳捷通訊員廈法宣/文陶小莫/漫畫)