一些短暫的數(shù)據(jù)或正引起恐慌。在過去的一周(9月12日-9月17日)里，深圳新房日成交均價兩度突破七萬，最高沖至77231元/平方米。但日成交數(shù)據(jù)受成交結(jié)構(gòu)影響極大，并不能真實反映階段性樓市實況。

這是“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的第三周，深圳樓市仍處于調(diào)整狀態(tài)。目前為止，“金九銀十”的火熱未完全在樓市數(shù)據(jù)中反映出來。

市場動了！二手房成交達新政后最高水平

據(jù)深圳房信網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，過去將近一周時間里，即9月12日-9月17日，深圳新房成交均價達到61087元/平方米，環(huán)比上周60225元/平方米上漲1.4%，總成交套數(shù)為376套。

購房者對深圳房價暴漲的擔憂情緒來源于9月14日和9月16日的單日成交均價。據(jù)房信網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)，9月14日深圳全市成交31套新房住宅，其中多數(shù)來自豪宅林立的南山區(qū)，拉升成交均價至77231元/平方米;9月16日，全市成交36套新房住宅，成交均價為71727元/平方米。需注意的是，日均成交數(shù)據(jù)的價格波動極大，價格易受成交結(jié)構(gòu)的影響。

這是“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的第三周，承受期待但又平淡無奇。在過去兩周中，新房成交量先回升后回落。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8.29-9.04日一周，深圳新房成交708套，高于8月前4周周均成交套數(shù)523套。成交均價為70025元/平方米，環(huán)比上升54.5%，周均價成為今年以來第二周站上7字頭，原因在于上周南山區(qū)高端項目備案成交占比明顯增加。同期，深圳中原監(jiān)測得，二手住宅共成交1435套，高于6、7月份周平均值1224套，成交均價仍為57684元/平方米，環(huán)比上升12.59%。

而9.05-9.11日一周，深圳新房成交584套，環(huán)比下降17.5%，成交套數(shù)小幅高于8月周均成交套數(shù)523套，處于5月份以來的中等水平。同時，新房成交均價為60225元/平方米，環(huán)比下降14.0%。二手住宅共成交1674套，環(huán)比上升16.7%，成交均價仍為57350元/平方米，環(huán)比下降0.58%，與前期基本持平。

縱觀過去三周數(shù)據(jù)可知，深圳新房仍處于深度調(diào)整期，量價變化之間隱現(xiàn)市場博弈，但成交套數(shù)相比6、7月的市場低位已有所好轉(zhuǎn)。而二手市場反應更快，周成交套數(shù)和成交均價整體處于上升狀態(tài)。

深圳樓市新房調(diào)整、二手房回暖的軌跡在整個8月市場中亦有所體現(xiàn)。綜合深圳市規(guī)土委和深圳中原的數(shù)據(jù)可知，受325新政影響，開發(fā)商推盤量持續(xù)低位，8月全市僅有2312套新房成交，環(huán)比大幅下滑23%，創(chuàng)歷史同期最低位。同期，新房成交均價為57728元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.8%，價格漲幅較之前有明顯縮小。

與新房市場相反，二手市場量價齊漲，回暖明顯。據(jù)深圳中原監(jiān)測，8月，全市二手住宅共成交7173套，達到325后最高水平，環(huán)比漲幅保持上月23%的高位。二手房均價為56788元/平方米。

房地產(chǎn)市場風險加劇

值得關(guān)注的是，在深圳之外，廣東省乃至全國樓市多個指標并不樂觀，信貸超發(fā)導致的房地產(chǎn)市場風險正在加劇。

廣東省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全省商品房銷售面積同比增長29.6%，增幅比1-7月回落3%;銷售額增長增幅回落2.3%、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資增幅回落0.6個百分點、新開工面積增幅回落0.2個百分點。

日前，由國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況揭穿樓市真相。實際上，房地產(chǎn)施工面積、開工面積和企業(yè)土地購置面積指標正走向繁榮的對立面。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬平方米，同比增長4.6%，增速比1至7月回落0.2%;房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%至10.68億平方米，增速回落1.5%;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達1.29億平方米，較去年同期(1.41億平方米)減少8.5%。

數(shù)據(jù)正出現(xiàn)背離，在上述指標增速回落或出現(xiàn)負增長的同時，全國平均成交地價缺同比上漲17.8%，達到人民幣3585元/平方米。而土地出讓金為人民幣4630億元，同比增長7.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計人民幣6.439萬億元，同比漲幅自1-7月的5.3%小幅擴大至5.4%。

熱點城市風險正在增加，不理性行為加劇。第一太平[-1.22%]戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示，一、二線城市地價高企但土地供應有限，開發(fā)商面臨著艱難取舍。一方面，土地爭搶日益激烈且成本高昂，開發(fā)商難以補充庫存，因此考慮捂盤惜售，另一方面又對投資低線城市保持謹慎。

另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國商品房庫存下降速度收窄，在今年4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。去庫存過程中，一二線和三四線城市分化加劇，一二線城市成去庫存的主力軍，而三四線城市庫存巋然不動。

一名資深證券分析師的觀點是，國家去庫存政策原先出發(fā)點是為三四線去庫存，但最后卻成就了一二線城市。二線城市接替一線城市成為新的領(lǐng)漲先鋒，搶房猶如搶白菜的情況再現(xiàn)，疊加不理性因素，全國樓市風險加劇。

此外，全年商品房銷售額同比增長38.7%，達到人民幣6.66萬億元。1-8月，房屋竣工面積累計達5.06億平方米，同比增長19.1%;商品房在建面積自去年同期66.9億平方米增加至70億平方米;商品房銷售面積自去年同期的6.97億平方米增長至8.75億平方米;銷售均價同比上漲10.5%至人民幣每平方米7618元。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可認為，不少開發(fā)商看跌來年市場，依然著力去庫存。鑒于中央和地方政府對火熱樓市的調(diào)控力度低于預期，預計年內(nèi)全國住宅銷售市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的勢頭。由于越來越多開發(fā)商接近或已完成全年銷售指標，因此當前階段更注重利潤空間——對項目的新一期或新批次提價，這也對購房者的價格承受能力提出了挑戰(zhàn)。