樓市還有一顆定時炸彈卻被忽視!

始自2015年年初的寬松貨幣和地產調控放松帶來了去年年末以來的新一輪房價上漲，今年以來，一二線城市高歌猛進，各地“地王”頻出。以北上廣為代表的一線城市以及熱點二線城市陸續出手調控樓市，限貸、限購等政策近期密集出爐。

然而，除了瘋狂的地王、房價和政府的調控之手，還有一個重要的樓市變量隱藏在大家的視線盲區——那就是“房抵貸”產品。而這顆潛伏的地雷，正在默默地給樓市輸送著杠桿。

樓市“暗度陳倉”加杠桿：多家銀行推房抵貸產品

據財新網消息，至少包括農行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了“房抵貸”產品，額度大部分在300萬，有的銀行甚至沒有上限。按質押率看，目前銀行普遍認為，房抵貸跟按揭貸的風險是一致的。銀行的壓力測試結果是，房價下跌30%-40%，銀行不會有損失。

所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費或經營，包括買車、裝修、教育、醫療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發明多種規避之道，銀行難以對貸款去向進行監管。

北京晚報此前報道，有多家銀行開拓了房屋二次抵押的業務，即使名下仍有貸款未結清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請二次抵押。

這項業務的運作有一個大背景：經濟形勢不好，企業貸款不好做，小企業貸不到，大企業不愿貸，所以銀行都把目光集中到了個人房貸業務身上，只有個人買房的意愿還很強烈。

銀行工作人員稱，不需要結清貸款，直接按照市場價的六成減去剩余貸款數，就是能貸到的款項。利率為基準的1.1倍，申請后并非必須用于經營，拿來再投資買房也是可以。當然，申請時不寫買房就行。

財新網引述一位大行風控人士評論稱，房抵貸是個雷。房抵貸完全依靠房地產的價值，沒有按揭分期償還這一風險遞延。抵押了房子再去買，一套房漲到1000萬元，就能給出700萬元的貸款。樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖。

房企手持1.5萬億資金，猶如“堰塞湖”高懸

房企半年報數據中，資金層面的改善成為一個重要特征。其中，截至今年6月底，融創手中的現金超過400億元，較去年底增長近半。同期，雖然經歷了對中信部分地產業務的收購，中海的資金流仍然超過了1000億元。號稱要沖擊3000億銷售規模的恒大，手中的現金則超過2100億元。

樓市火爆，銷售回款是房企最主要的資金渠道。

據21世紀經濟報道，值得注意的是，由于實體經濟不振，其他資金流入房地產業，也成為近期資本流動的重要特點：保險資金介入拿地和項目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險公司甚至獨立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造業資金轉而炒房，或者以入股的方式介入項目開發。

數據顯示，今年前7月，房地產開發企業到位資金79881億元，同比增長15.3%;而在投資端，前7月全國房地產開發投資55361億元，同比名義增長5.3%。房地產企業手中大約有1.5萬億資金，猶如高懸的“堰塞湖”。

“地王”的密集誕生便是房企資金面充裕的體現。而對于拿到地王的房企來說，未來將面臨的是入市難題。中原地產首席分析師張大偉表示，對于一二線城市來說，未來一年房價漲幅不超過50%。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。其對房地產企業帶來的資金壓力將不可忽視。

調控加碼下的樓市會怎樣？

經濟低迷、房地產獨大的現象已經引發政策層關注。北上廣深四個一線城市在內，全國有九個城市，實行了不同程度的限購和限貸政策。二線樓市中，蘇州和廈門實施了限購政策，合肥、南京、武漢出臺了限貸政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，上海樓市新政傳言處于一直存在、卻始終無辟謠的狀態，可信度較高，預計9月底或10月初有可能出臺。此外，從后續市場走勢來看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購的可能性非常大。

莫尼塔(上海)信息咨詢有限公司認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，信貸驅動的樓市風險進一步加劇。信貸政策收緊或是下半年房地產市場出現拐點的最大風險。

易居(中國)企業集團首席執行官丁祖昱認為，無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會出臺“限購”政策的南京、合肥等熱點二線城市，這一輪如果出臺政策應該會對當前一手房和土地市場產生較大影響。不能對可能要出臺的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應的，一旦超過一定“臨界點”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個月的成交量也將回落。不過，房價不會出現大跌。中國的經濟現在也承擔不起出現房價大跌的局面，也不太會有貨幣收緊的可能。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在中國證券報刊文稱，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。倪鵬飛認為，時間維度上，房地產銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產投資增長幅度或劇烈波動。空間維度上，一二線及熱點城市將深度調整，商品房庫存增加預計從三四線以下城市繼續向二三線城市蔓延。

地產商融創中國則表示，從整個市場來看，這個市場是不對的，或遲或早的時間，地價過熱會暫停，這個是非常有可能的。上半年的時候，融創中國對貨幣政策，市場的變化有過深刻的反思。相信在重點城市還是會有調控的政策，但是國家整體的流動性的結構是不會改變的，在局部上漲比較快的城市還是會有調控的空間。在某些城市有調控的空間，但是往下降的空間還是不是很大。在貨幣政策寬松，流動性的前提下，我們維持這樣的判斷。

遠洋地產表示，房地產市場形勢一片大好，一線瘋，二線熱，三線至少是不冷，但心里還是很害怕，認為這是又一個高點，那就看什么時候降，快的話幾個月，慢的話也不超過一年，原因和供需沒什么關系，都是錢多造成的。

也有地產商表示樂觀。中國金茂表示，整個中國房地產市場下半年和明年上半年會保持平穩的態勢。下半年整體銷售去化不會出現大波動，明年上半年隨著熱點城市政策出臺，價格會處在小幅上揚通道，銷售去化量不會出現大幅增長。目前還沒有某些城市出現過熱的情況，相關政策政府調控還是有效果，對市場健康可持續發展有支撐作用。

來源：Wind資訊(windzxsh)綜合自財新、21世紀經濟報道、北京晚報、山石觀市報道