8月23日，融信中國在香港發布了上市半年以來的業績報告，融信的董事局主席、執行董事兼行政總裁歐宗洪，也是在拍下“地王”之后，第一次出現在公眾面前。

融信董事局主席、執行董事兼行政總裁歐宗洪

從融信拍下上海靜安區那塊“地王”的過程，就可以看出融信這家企業血液里流淌的兇狠凌厲。

在8月17日的拍賣中，仁恒和中糧等競拍者們慢慢地將價格從46億元抬到90億元后，拍賣師把加價的幅度從1000萬元降低到了500萬元，圍觀者開始等待落槌的那一刻。但是，到了100億元的時候，融信突然殺出。它信心滿滿又缺乏耐心，以1億元的幅度加價數次后，中糧聯合體只最終敗下陣來。

最終，融信以110.1億元的價格買下了3.1萬平方米的土地(僅僅相當于4.4個標準足球場大小)，將中國的土地樓面價提升到10萬元/平方米的級別，成為了全國的單價地王，也成為了輿論的最中心。

企業如此，掌門人更是如此。

歐宗洪在面對全國上百家媒體的時候雖然有一絲緊張，但他在與媒體的對話中常常打斷下屬發言，插入自己的意見，精明硬朗的作風由此可見一斑。

“別為我擔心，我的賬上還趴著140億元”

據了解，上半年融信的合約銷售額達到了132億元，已超過2015年全年的119億元。

但這背后，融信的花費更顯巨大。

2016年截止目前，融信新入手土地15宗，面積為358萬平方米，土地出讓金總額超過345億元。

對此，歐宗洪解釋道：“我們的拿地金并沒有那么夸張。所有競得土地都是合作開發，我們的權益金額實際上為198億元。今年需要支付的金額為150億元，現在我們已經支付了65億元，而我們的賬上還趴著140億元。”

對于一個去年銷售額為110億元的公司，手中有140億的現金似乎不太符合常理。這正是人們質疑融信的一個關鍵點——高凈負債率。

1541%，這是融信2014年底凈負債率的數字，這個數字遠遠超過中國所有的上市房企。

到了2015年底，融信的凈負債率數字降到了247%，當時，被認為“像吃了藥一樣激進”的同行中國恒大，凈負債率為93.4%。

好在目前，融信把這個數字降到了89.83%。

對此，歐宗洪表示，他并不重視凈負債率的高低，他只關注兩個指標：營業收入和有息負債。“負債率可以通過財務手段調節，比如拿地的時候不并表，在賣的時候并表，可以把負債率降下來。”

融信等閩系房企的套路究竟是什么？

對于旋渦中心的歐宗洪來說，融信的策略十分清晰：利用寬松的貨幣政策，全力在杭州上海的黃金地段拿地，然后通過合作開發減少風險，再用新債替換舊債。

據界面新聞報道，上市之前的2015年，年營收41億元的融信向上交所、深交所申請了110億元的公司債額度，在上交所成功發行了65億元公司債。2016年3月-7月，融信連發四筆私人債券，融資110億元。寬松的貨幣政策讓大量的資金進入，債務纏身的融信，看起來卻絲毫沒有壓力。

在業績報告發布會現場，執行董事、首席財務官兼聯席公司秘書曾飛燕表示，融信正在進行大規模的債務置換。目前，100多億元的非標準債券已經置換了大部分，剩下的接近40億元因為協議的約束還不能置換。融資成本已經從去年同期的10.5%降低到了7.94%。

所以，融信所選擇的做法是利用國家寬松的貨幣政策、銀行的資產荒、政府的推地節奏，再加上企業對規模的追逐，共同拿下了全國的“新地王”。

但如今，人們更為關注的，是閩系房企的野心。

界面新聞稱，眼下融信的質疑，幾乎在每個閩系房企崛起時都遇到過——泰禾的逆勢崛起、旭輝的高周轉、陽光城的高杠桿，本質上都依賴高額的債務。孫宏斌的融創也遇到過——2013年9月4日，當孫宏斌以7.3萬元/平方米的價格拿下農展館地塊并破了全國單價地王記錄時，同樣被無窮的負面聲音包裹。

然而，這些當年看似激進的企業在2015年迎來了大豐收。他們重倉的上海、蘇州、北京、南京和合肥成為了中國最火熱的市場，成功讓所有的質疑者閉嘴了。

杭州對于融信，正如蘇州之于旭輝，上海之于陽光城——2016年以來的房價暴漲，證明了融信的先見之明。1萬元的拿地均價，3萬元的銷售均價，也讓融信實現了業績暴增。截止6月底，杭州的三個項目為融信帶來了36億元的銷售額，超過總額的1/4。

對于企業的未來，歐宗洪依然自信又果敢。

在業績會上，歐宗洪宣布將年度銷售目標從160億元調整到240億元，并宣稱現金回籠保守估計也可以達到100億元。

在發布會的最后，這個拿了全國地王的男人留下了兩句話。

第一句是，我們的營業收入和有息負債這兩個指標要向龍湖看齊——目前，龍湖的凈負債率為62.7%，手握162.8億元現金，被認為是最健康的房地產企業。

第二句則是，我們已經完成了年度的買地計劃，下半年基本上不會拿地了。

以下為發布會現場融信高管的對話實錄：

融信上半年有300億元的土地款，資金來源和風險怎么考慮？

歐宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347億元的土地款按權益比，我們的土地支付壓力為不到200億元，現在我們已經支付了65億元，接下來支付不到70億元就可以。我們今年保守回籠100億元，即使不用任何杠桿，也是可以承受的。我們請普華永道為我們做了資金的壓力測試，即使把最壞的情況考慮進去，比如銷售下降20%，到年底，充分考慮支出的情況下，現金流都不會少于80億元。

至于地價，樓面價平均10萬元/平方米，扣除安置房樓面價大概11萬元左右。這塊土地有稀缺性，供應量非常少，是上海的核心地段，12年以來上海平均一年供應230萬平方方。因為北京今年拍的都是四環、五環以外，如果北京二環拿出來拍一定是地王。

融信給外界的印象是比較激進的？

歐宗洪：融信一點都不激進，看一個企業激進不激進可以在指標上看出來，我們資產負債率基本與同行上市標桿企業接近，在合理范圍，我們總的有息負債200多億元，相比下，市場上規模相近的地產公司基本負債規模都比我司要大。

融信的融資渠道有哪些？錢主要哪來的？

歐宗洪：公司的融資渠道目前是非常簡單的。我們的有息負債257億元，在證券市場發債118億元，剩下來100多億元大部分是銀行貸款開發貸。還有信托幾十億元。有息負債不算太多。結構相對簡單。

融信是怎么把負債率降下來的？

曾飛燕：負債率降低主要原因是：第一，通過上市進行資本結構優化。第二，公司在項目層面進行輕資產合作，引入合作方資本投入，同時管控好該類項目的負債水平，進而降低整個公司負債水平。第三，公司物業結轉利潤沉淀進一步增厚公司權益。在適合時機下，也適當考慮了策略投資者的引入。

有一種說法，大幅降低負債率是因為重新評估了土地？

曾飛燕：從內地和香港的準則來講，土地是用成本法計價，不采用公允價值計價。投資性房地產是有公允價值計價，中期報告中物業估值的增加對利潤只有900萬元貢獻。

公司會計報表嚴格遵循會計準則規范，未對土地進行公允價值評估，如真如該報道所述來評估土地，按目前土地市場情況，公司1026萬平方米可能達到一個超出大家可以想象的數據的增值。如果是這樣融信的負債率就不是今天這個數值。

歐宗洪：我們沒有進行任何的土地評估。另外有人以為我們通過發債發了110億元來買土地，這個是嚴重不實的情況。公司所發債券100%用于替換原有債務。(曾飛燕：從公司去年底可以看到，非標那部分占100多億元，到目前為止基本上置換了大部分，還有非常小的大概30多億元接近40億元規模因為借款協議剛性的約束，目前還不能置換。接下來在下半年通過其他的融資渠道，整體負債的成本會下來。)

融創的凈負債率下降，凈資產大幅增長？

曾飛燕：去年到今年權益的增長可以看到凈數的變化。一方面是小股操盤，合作模式造成少數權益增長。第二，1月13日上市之后整個資本結構的調整。這是最重要的。

償債是否壓力？

曾飛燕：公司根據業務發展需要及外部利率的總體趨勢預測等多種因素，對所發債券期限的設定已充分考慮了到期償還的期限與金額匹配。管理層對未來五年現金流的進行了測算，流動性整體充裕。

歐宗洪：還債壓力不大，公司今年下半年到期債務20多億元。公司根據現金流的情況，本年度可能提前償還未到期債務80億元甚至100億元。

上海的地王項目進度安排是什么？

林峻嶺：2018年初推盤，項目80%是100平方米以下，這種設置合理的，非常符合目前中高端產品的需求。目前上海內環內高端住宅面積300、400平方米，總價偏高。我們定位為輕奢豪宅，滿足創一代或者在上海金領階層的居住需求。

融信為什么重倉杭州？

歐宗洪：今年好多城市地價漲得很厲害，但杭州年初還好。公司在杭州所拿的地價平均溢價率20%多點，而同行業平均為60%多。所以我們進入杭州的時點選擇還是把握得比較好的。

我們在早前拿了樓面價一萬多元的相當位置，至上周同行拿的差不多3.4萬元多，是我們價格的一倍多。蕭山區的庫存大概200萬平方米，庫存量不大，從大杭州來說，今年杭州的土地供應量全年在八九百萬平方方，今年上半年已經消化了1400萬平方方。也就是說，去化比供應量大得多。我覺得杭州的未來安全，我認為杭州今年至少賣2000萬平方米沒有問題。但是市場土地供應才八九百萬平方。

(歐宗洪為董事局主席、執行董事兼行政總裁，林峻嶺為執行董事、副總裁，曾飛燕為執行董事、首席財務官兼聯席公司秘書)

(觀察者網綜合界面新聞等消息)