僅僅一個月內(nèi)，國家連續(xù)出臺量大租賃新政，鼓勵機構(gòu)和個人進入租房市場，各類租房稅收減免以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途等都包含在其中。新政對本地的住房租賃及總體住房市場會產(chǎn)生怎樣的影響?昨日業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到住房稅收繳納不規(guī)范、房主租賃意愿不強等因素，其預(yù)期效果還需要觀察。

鼓勵房屋租賃需要完善很多配套措施

本地房企大都

不愿出租自營住房

國務(wù)院辦公廳上周發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，定下了培育和發(fā)展住房租賃市場的基調(diào)。新政除了涉及租賃雙方，對房企更是直接督促。例如，新政鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù)，實行購租并舉，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。此外，新政還允許“商改住”，水電氣價格按居民標準收，是支持租賃住房建設(shè)項目中的最大亮點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，允許房企采取租賃的方式加快去庫存，能夠使房企和租戶之間實現(xiàn)無縫對接，但還要看未來更多的細化政策出臺。昨日福州多家房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，在福州，房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型項目，房企一次性投入，再加上開發(fā)建設(shè)，資金量比較大。與此同時，福州房產(chǎn)租賃的租金水平并不高。如果采用租的方式，企業(yè)的資金收益率比較低，租房子不如賣房子。企業(yè)持有經(jīng)營租賃住房，資金回籠時間比較長，可能要幾十年。目前，房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三五年。因此，除非有進一步配套措施出臺，企業(yè)不會在住宅租賃市場試水。“畢竟，租房子是政府重點考慮的事情，如果是商品房，肯定賣比租好很多，回籠資金是房企的命脈，只租不售不符合商品房的特質(zhì)。所以應(yīng)該以政府為主導(dǎo)，通過地價進行引導(dǎo)，發(fā)揮廉租房的作用。”業(yè)內(nèi)人士說，事實上，鼓勵開發(fā)商將持有的房源用于出租并非新鮮事。去年年初，住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中就有類似內(nèi)容，不過沒能對市場產(chǎn)生明顯影響。由于開發(fā)商普遍傾向于快速回籠資金，特別是在近年房地產(chǎn)市場總體不景氣的情況下，僅鼓勵其將持有的住房出租，勢必收效甚微，想要真正產(chǎn)生效果，必須有一些硬性措施。

允許住宅改造出租

須確保規(guī)范

新政提出，支持和規(guī)范個人出租住房，鼓勵住房租賃消費，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。對此，福州住房租賃行業(yè)人士表示，過去一刀切禁止“房中房”，現(xiàn)在允許通過合理、合法的途徑來實施。但什么情況下可以改、什么情況下不可以改，仍然要有詳細的規(guī)劃說明，各級主管部門之間以及不同部門之間應(yīng)該對這個問題達成一定共識，否則執(zhí)行起來會存在難度，也不利于一些剛進入市場的租客在交通較為便利的地段合租房，以減輕經(jīng)濟負擔。

記者獲悉，目前福州市民在12345平臺的投訴中，相當一部分涉及到“群租”問題。一部分“二哥”為了謀取更高的收益，在住宅小區(qū)內(nèi)租下房子后改造成“群租房”，一套100平方米的住宅甚至能分隔出5間臥室和5個衛(wèi)生間，樓下業(yè)主要么臥室頂上是衛(wèi)生間，要么廚房頂上是衛(wèi)生間，引起很大糾紛。因此很多市民認為，對這一塊必須先出臺嚴格的法規(guī)，說清楚出現(xiàn)問題由誰來監(jiān)管，避免糾紛升級。

實際上對于群租房，不僅是市民，物業(yè)也很頭痛。福州很多物業(yè)企業(yè)都表示，群租房不但平時人員進出喧嘩擾民，人員身份也復(fù)雜。此外，一套房內(nèi)安裝數(shù)個電表，電線亂拉，存在嚴重的火災(zāi)隱患。所以他們也認為，允許住宅改造出租必須有配套的地方法規(guī)，定下合法的邊界，說清楚“出界”誰來管，怎么管。“比如在上海，直接出地方法規(guī)，規(guī)定5種情形屬群租房，并加大處罰力度，最高可罰10萬元。對改建出多個衛(wèi)生間的群租房，由物業(yè)實施斷水斷電。福州也需要出臺這樣的措施!”

租賃稅收減免

“看上去很美”

新政出臺，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來說，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題;對中介服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

然而業(yè)內(nèi)人士指出，減免稅收只是“看上去很美”。“就目前來看，國內(nèi)住房租賃市場繳稅行為十分不規(guī)范，這是全國性的問題，包括福州在內(nèi)。”福州多家中介負責人表示，實際上出租交易中的征稅操作難度較大，租賃雙方如果不主動申報，根本無從查處，中介也不曾繳納任何稅款。由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠處于尷尬境地。

因此，本地房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架，要真正落到實處，還是要看各地方的實施細則。

重交易輕租賃格局

難動搖

“實際上，在新政發(fā)布后沒多久，業(yè)內(nèi)人士主要盯著的是即將允許改建房屋用于租賃。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，新政明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。對于商辦物業(yè)來講，由于水電、稅費等的減免，商辦物業(yè)經(jīng)改造后也可以進入租賃市場，這也有助于盤活存量商辦物業(yè)，解決市場庫存問題。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置的商業(yè)房產(chǎn)，但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對接的問題，產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租的風(fēng)險較大。

而且，對于新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關(guān)內(nèi)容，業(yè)界對實施效果并不樂觀。“如果房價漲幅依然維持在高位，鼓勵住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當下市場分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求，但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售;而三四線城市房源已經(jīng)過剩，外來轉(zhuǎn)移人口又很有限，沒有形成成熟的租賃市場，因而市場也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。(首席記者 江海 文/攝)